Em fase de regulamentação e ainda em tramitação no Congresso Nacional, a Reforma Tributária já causa incertezas em relação aos possíveis aumentos dos custos, principalmente em relação ao mercado imobiliário. Apesar das taxas ainda indefinidas, especialistas debatem as possibilidades e indicam que, a partir dos próximos anos, a nova realidade poderá aumentar os valores para os clientes finais, já que os custos serão repassados aos compradores, indicando que o melhor momento para adquirir um imóvel no país é ainda em 2025.

De acordo com o Governo Federal, a intenção da Reforma não é aumentar a carga tributária, mas modificar a cobrança. É o que explica o advogado especializado em Direito Imobiliário, Marcus Felipe Macedo. “Ela vem com a expectativa de não aumentar a receita tributária, mas simplificar um pouco a forma de tributação. No entanto, especificamente para o mercado imobiliário, gerou uma série de incertezas por vários motivos”, afirmou.

À AutImob, o especialista destacou dois motivos principais. “Operações que antes não eram diretamente tributadas, passaram a sofrer tributação e regimes especiais que existiam, pode ser que deixem de existir, o que certamente impactará nas operações imobiliárias, sobretudo”, relatou Marcus.

O que mudará com a Reforma?

Com a Reforma Tributária, o Brasil passará a ter um IVA (Imposto sobre Valor Adicionado) Dual, composto pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), federal, e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de estados e municípios. O IVA é utilizado em 174 dos 193 países reconhecidos pela ONU (Organização das Nações Unidas) e é internacionalmente reconhecido como o melhor modelo de tributação do consumo.

A Reforma prevê aperfeiçoamentos relacionados a cinco tributos: ISS (Imposto Sobre Serviços), ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços), IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados), PIS (Programa de Integração Social) e COFINS (Contribuição para Financiamento da Seguridade Social).

Expectativas de aumento, mesmo com alíquotas indefinidas

Marcus explica que o período de transição, no qual estamos, é a fase em que as alíquotas ainda estão sendo estudadas, para serem implementadas, de fato, ao longo dos próximos anos. “Nós estamos no período ainda de transição da reforma. Então, hoje, nós estamos passando por um momento de expectativa sobre como vai ser aplicada essa reforma, especialmente com relação às alíquotas, à definição dessa alíquota é o ponto principal para saber quais impactos, diretamente, nós vamos ter. Hoje, temos uma expectativa de alíquotas em torno de 26 a 28%”, pontuou o advogado.

Em entrevista à AutImob, o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), Felipe Melazzo, apontou que esse aumento para o cliente final poderá mudar de acordo com a tipologia escolhida. “Do jeito que a gente tem visto, se tudo caminhar da forma como está colocado no texto da lei que criou a Reforma Tributária, esse aumento vai ser na ordem, dependendo da tipologia, do preço de 13% a 28%. Isso dependendo da tipologia, porque tem os redutores sociais, de R$100 mil para cada unidade”, lembrou.

Marcus ressalta que todos os valores apontados até o momento são apenas estimativas, mas que já sinalizam um direcionamento para os cenários futuros. “A lei complementar que regulamentou a Reforma já traz dois redutores principais para o setor imobiliário. Um redutor de 50% para a regra geral das atividades imobiliárias, então, nós teríamos aí uma tributação com alíquota em torno de 13 a 14%, que é a expectativa. Ou seja, se eu tenho uma alíquota estipulada em 28%, como é a expectativa, para operações gerais, eu reduzo isso à metade”, explicou o especialista.

Mudanças paras as empresas da construção civil

O advogado chama atenção para a necessidade de readequação das empresas da área de construção civil até 2028. “Toda incorporação vai ter que analisar e repensar seu formato. É importante vocês pensarem que para incorporações foi feita uma regra de transição que basicamente mantém o formato de tributação do RET, ou seja, em 4% para incorporações que tenham optado pelo regime especial até 31 de dezembro de 2028. Ou seja, a incorporação que fez a adesão a essas regras de transição até esse prazo, vai poder prosseguir com a tributação semelhante à que é feita hoje”, detalha Marcus.

“Vai demandar muita eficiência tributária de cada empresa, porque ela vai tomar crédito de IBS e CBS do seu prestador de serviço, e vai descontar isso ao final, mas, ao final, quando for entregar o empreendimento. Então, vai depender muito dessas condições: tipologia, preço e eficiência tributária do empresário, de como ele vai gerir todo o processo durante a construção, que é longa. Nós estamos falando aí de quatro, cinco anos, fazendo essa gestão. Geralmente vai ser nessa ordem aí de 13% a 28%”, acrescentou Felipe Melazzo.

Melhor período para investimentos imobiliários

A fase de transição entrará ainda no ano de 2026 e a expectativa é que os novos regramentos sejam gradativamente implantados até 2033. Nesse sentido, o presidente da Ademi-GO reforça que o melhor período para quem deseja comprar um imóvel ainda é em 2025, quando o cenário se mostra favorável e positivo na rentabilidade e valorização, principalmente em Goiânia.

“De imediato, porque vai estar fazendo, além de um ótimo negócio dentro de tudo isso que nós mostramos aqui, da valorização, ainda vai aproveitar um preço anterior ao da Reforma Tributária, sem o impacto do IBS e CBS, que a gente chama de preço relativo, aumento do preço relativo”, pontuou Felipe Melazzo.