Demanda de pessoas físicas para a compra de imóveis deve continuar a contar com crédito com recursos da poupança, segundo executivos. (Foto: Victor Moriyama)

O mercado imobiliário brasileiro tem enfrentado um cenário desafiador no campo do crédito, mesmo com a manutenção da demanda por imóveis e o ritmo de lançamentos. A principal preocupação do setor, atualmente, é a origem dos recursos para o financiamento, diante da redução da participação da poupança e da necessidade de diversificação das fontes de funding.

Em painel realizado no Construsummit, no último dia 5, Sandro Gamba, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), destacou que o setor tem buscado se adaptar à nova realidade, com maior participação do mercado de capitais no financiamento habitacional.

“O mercado cresceu mesmo com a saída de recursos da caderneta. No passado, falava-se que o setor imobiliário era do tamanho da poupança. Não é mais”, afirmou Gamba, que também já presidiu a Gafisa. Segundo ele, hoje 40% do funding do setor vem do mercado de capitais, superando os 30% oriundos da poupança e os 28% do FGTS, este último voltado majoritariamente ao Minha Casa Minha Vida.

O financiamento imobiliário tem sido pressionado por quatro anos consecutivos de saques líquidos na caderneta de poupança, base do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Apesar disso, o volume financiado em 2024 atingiu R$ 186,7 bilhões (excluindo recursos do FGTS), o segundo maior já registrado no país, segundo dados da Abecip.

Gamba reconhece, no entanto, que o custo desse novo funding representa um desafio. Historicamente, o crédito imobiliário operava com taxas cerca de 1,5 ponto percentual abaixo da taxa de juros de mercado, em razão dos recursos mais baratos da poupança. Agora, com a redução do SBPE na composição do funding, os custos se aproximam da taxa Selic.

“É um modelo que o Brasil ainda não consegue replicar plenamente, devido à menor penetração do crédito imobiliário no PIB – que é de 10% no Brasil, contra 25% no Chile e 50% nos Estados Unidos”, afirmou.

A nova dinâmica deve provocar uma segmentação ainda maior no uso dos recursos. Gamba avalia que a poupança deve se concentrar em financiamentos de longo prazo e maior volatilidade, como os destinados à pessoa física, enquanto o mercado de capitais deve ganhar protagonismo nas operações de curto prazo voltadas às construtoras. Isso também eleva a sensibilidade do setor à Selic.

Essa visão foi reforçada por Roberto Ceratto, diretor executivo de habitação da Caixa Econômica Federal, principal financiadora do setor. Segundo ele, o direcionamento da instituição é para privilegiar o crédito à pessoa física. No último ano, R$ 136 bilhões dos R$ 186 bilhões financiados via SBPE foram destinados a esse público, enquanto R$ 50 bilhões financiaram operações de incorporação.

Ceratto acredita que a fatia da poupança destinada às construtoras deve diminuir em 2025, com o crescimento da participação do mercado de capitais. “O setor está em um momento muito adequado, com inadimplência baixa e bons volumes operacionais. Mas neste ano, o crédito deve recuar, tanto pelo redirecionamento do funding quanto pela alta de juros”, afirmou.

A expectativa é que os efeitos do ciclo de alta da Selic, iniciado no segundo semestre de 2023, comecem a aparecer de forma mais clara nas estatísticas do setor ao longo de 2025, ampliando os desafios para as incorporadoras e financiadoras nos próximos meses.