O STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu que municípios não podem mais cobrar ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) com base em valor de referência. O imposto, que é de ordem municipal, não seguia uma regra geral nacionalmente, fato que abre margem para abusos e controvérsias jurídicas.

Mesmo antes do STJ declarar ilegal o uso de “valores de referência” para inflar a base de cálculo, muitos municípios continuaram aplicando essa prática, cobrando mais do que deveriam. A discussão acerca do tema ganhou força com o advento da Reforma Tributária gerou debates, e o tema sobre justiça fiscal, a transparência e progressividade do ITBI foram retomados.

Em entrevista à AutImob, o advogado especializado em Direito Imobiliário, Marcus Felipe Macedo, explicou que cada município tem suas próprias regras sobre a alíquota do ITBI. “O ITBI é um imposto de competência municipal, então, cada município tem regrinhas diferentes para ele. Ou seja, a alíquota também é diferente de município para município, normalmente gira entre 2 e 3%”, explicitou.

De acordo com ele, a grande questão em discussão é sobre a base de cálculo do imposto. “Tradicionalmente, sempre se calculou o imposto sobre esse valor que as próprias partes envolvidas, o vendedor e o comprador que declaram qual o valor da venda daquele imóvel. Depois da Reforma Tributária, alguns municípios começaram a querer cobrar com base não no valor declarado pela venda, mas com base nas suas tabelas, nos seus sistemas”, detalhou. A dinâmica abriu margem para abusos e fraudes.

O ITBI incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis, ou seja, quando há compra e venda, permuta ou cessão de direitos. Conforme o art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN), a base de cálculo do ITBI é feita de acordo com o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, o que na prática, sinaliza que a alíquota do imposto deve ser aplicada sob o valor real da venda.

No entanto, muitos municípios brasileiros criaram suas próprias tabelas internas, na tentativa de aumentar a arrecadação, com valores de referência supostamente baseados em “valores de mercado”. “Na verdade, o que eles (municípios) estão querendo fazer é utilizar o valor de mercado ao invés do valor de fato da venda, da transação”, acrescentou Marcus.

A grande questão é que os valores, na maioria das vezes, são superiores aos valores reais da negociação, fazendo com que os compradores paguem mais imposto do que o devido. “Vamos supor que eu vendi um imóvel a R$300 mil. Por diversos motivos, vendi um meu imóvel a esse valor, mas o valor de mercado dele é R$ 400 mil, com base em dados unilaterais do município, por exemplo. Vamos jogar a alíquota do imposto é de 2%, o imposto de 2% vai ser calculado sobre R$400 mil, e não sobre os R$300. Ou seja, está dando R$ 2 mil de diferença”, detalha o especialista ao explicar que foi justamente esse tipo de cobrança vedada pelo STJ.

O objetivo da determinação é evitar fraudes ou cobranças indevidas. O sistema é semelhante ao adotado pelo chamado CPF dos imóveis, que possui o mesmo intuito. “Um cadastro nacional que gera para cada imóvel um número, como um CPF. A ideia dele era gerar um banco de dados que trouxesse previsibilidade, segurança para essas compras e vendas, e também para gerar no governo, no fisco, um banco de dados para auxiliar a monitorar se está tendo fraude ou não nessas compras e vendas”, salientou Marcus.

“Ele (STJ) entendeu que a declaração das partes de uma compra e venda têm uma presunção de que é verdade aquele valor que foi colocado ali. O município não pode unilateralmente mudar isso sem respeitar um processo administrativo prévio, sem atender um contraditório”, explicou Marcus sobre a determinação do STJ para o nivelamento do modelo.

Para ele, apesar de ser positivo contra fraudes, nem sempre o mecanismo vai ser compatível com todos os casos. “O mercado oscila diferente, em uma velocidade maior do que esses sistemas do fisco conseguem acompanhar”, ponderou o especialista. “Não considero que ele seja um retrocesso, mas tem que ser usado como parâmetro e não como obrigatoriedade”, pontuou o advogado imobiliário.