O Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a validade da cláusula que permite às incorporadoras reter até 50% dos valores pagos por compradores que desistem da aquisição de um imóvel na planta. O entendimento se aplica aos contratos firmados após a entrada em vigor da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) e aos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.
Nesse modelo, os recursos arrecadados com a venda das unidades ficam vinculados exclusivamente à obra, sem se misturar ao patrimônio da incorporadora. A medida busca garantir a continuidade da construção e proteger os demais compradores caso ocorram desistências ao longo da execução do empreendimento.
Para o advogado especialista em Direito Imobiliário Marcus Felipe Macedo, a decisão reforça que a retenção prevista na legislação não pode ser considerada abusiva apenas pelo percentual estabelecido. "Quando o contrato foi firmado depois da Lei do Distrato, há previsão expressa e o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação, a retenção de até 50% encontra respaldo legal. A discussão deve observar as circunstâncias do caso concreto, mas não se pode simplesmente ignorar o regime criado pela lei", afirma.
A Lei do Distrato entrou em vigor em 2018 para estabelecer regras específicas para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis na planta e loteamentos. Nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a legislação autoriza a retenção de até metade dos valores pagos quando a desistência parte do comprador.
Segundo Marcus Felipe, o percentual maior previsto nesses casos está diretamente ligado à necessidade de preservar o equilíbrio financeiro da incorporação. "A lógica do patrimônio de afetação é preservar o empreendimento como um todo. Por isso, a lei admite uma retenção maior nesses casos, justamente para reduzir impactos financeiros sobre a obra e sobre os demais adquirentes", explica.
O advogado observa que a decisão também delimita a atuação do Judiciário. Embora seja possível revisar cláusulas em situações específicas, a simples previsão de retenção de até 50% não caracteriza abuso quando o contrato atende aos requisitos previstos em lei.
"O que o STJ reforça é que a intervenção judicial não deve substituir automaticamente o critério definido pelo legislador. Se houver abuso comprovado, a discussão é outra. Mas, quando a cláusula está clara, o contrato é posterior à Lei do Distrato e o empreendimento está em patrimônio de afetação, a retenção de até 50% tende a ser juridicamente válida", avalia.
Para Marcus Felipe, o entendimento consolida uma interpretação importante para o mercado imobiliário e reforça a necessidade de contratos transparentes, principalmente em relação às regras de distrato, multas, retenção de valores e prazos para restituição.
