Em algum momento você já deve ter se perguntado por que algumas regiões da cidade concentram edificações, enquanto outras, como até mesmo o entorno de parques, não possuem apartamentos como opções de moradia. Essa distribuição é reflexo do Plano Diretor da cidade. A resposta, apesar de simples, traz peculiaridades e complexidades para o dia a dia.

O Plano Diretor é o principal instrumento de planejamento urbano de uma cidade, elaborado para atender ao Estatuto da Cidade, Lei Federal nº 10.257/2001, que define a política urbana brasileira. Ele é o responsável por orientar o crescimento e o desenvolvimento do território de forma organizada, equilibrada e sustentável, definindo como o solo urbano deve ser utilizado (moradia, comércio, indústria, áreas verdes, mobilidade, infraestrutura etc.), buscando atender ao interesse coletivo.

Assim, o Plano Diretor pode ditar o ritmo da evolução imobiliária da cidade e até mesmo influenciar o preço dos imóveis em determinadas regiões. Em Goiânia, temos alguns exemplos. O bairro mais valorizado atualmente da capital, o Marista, até 2007 não podia ser verticalizado. Toda a expansão e crescimento do setor, hoje uma referência de serviços e gastronomia, só foi possível após alteração do plano.

As regiões mais valorizadas da cidade estão próximas a parques e praças por oferecer lazer e qualidade de vida para os moradores que habitam esses espaços. O Jardim Botânico, porém, um dos maiores parques da cidade, encontra-se na área de adensamento básico no Plano Diretor e, portanto, não permite edificações de prédios.

A possibilidade ou não de construir edificações verticais está presente no plano de zoneamento da cidade que, entre outras zonas, prevê a: zona de adensamento, onde é permitido a edificação de prédios com aproveitamento de até 7,5 vezes a área do terreno; zona de desaceleração, onde é permitido o adensamento com algumas limitações (como o aproveitamento de apenas 5x), com o intuito de reduzir a construção nessas áreas; e a zona de adensamento básico, prevista no plano atual de edificações de altura máxima de apenas 12 m. É esse regramento que define o ordenamento da cidade e também interfere na política de preços.

O Plano Diretor de Goiânia atual foi aprovado em 2022 e passou a vigorar a partir de 2023. Dentre várias mudanças implantadas, tivemos a limitação do adensamento dos terrenos. O adensamento define a área privativa que é possível implantar legalmente em um imóvel, sendo um múltiplo da área do terreno. No plano anterior não existia limites, portanto era comum adensar 10 vezes a área de um terreno. Isso significa que a cada mil metros quadrados de terrenos, eram criados 10 mil metros quadrados de unidades.

A partir de 2023, os projetos aprovados passaram a estar limitados em 7,5 vezes. Na prática, os prédios ficaram menores e consequentemente a oferta de unidades por empreendimento reduziu. Na média, essa redução foi de 25%. Portanto, o custo do terreno, que antes era dividido entre 100 unidades, passou a ser dividido apenas para 75 unidades, aumentando em pelo menos 33% o custo para novas unidades. Além disso, com uma oferta menor de unidades, a lei da oferta e demanda é soberana. Menos apartamentos, metro quadrado mais caro.

Durante 2023 e 2024, foram lançados os projetos que já estavam aprovados no Plano Diretor anterior e o impacto em preços foi pequeno. Mas, do segundo semestre de 2024 para cá, esses projetos findaram e a nova realidade de preços maiores se concretizou e seguirá se intensificando. Claramente, o Plano Diretor é uma lei de importância fundamental para todos os cidadãos, já que as definições ali estabelecidas influenciam e seguirão influenciando no cotidiano de todos, seja em suas moradias, mobilidade e até mesmo em suas finanças.





Credson Batista é Diretor de Novos Negócios da SOMOS Desenvolvimento Imobiliário e Diretor de Pesquisa e Estatística da Ademi-GO.