O caso envolvendo um empreendimento de luxo em Goiânia, que levou mais de 60 investidores à Justiça após a assinatura de contratos de Sociedade em Conta de Participação (SCP), reacendeu um debate importante no mercado imobiliário. Afinal, qual é a diferença entre investir em uma SCP e comprar um imóvel por meio de uma incorporação tradicional, estruturada por uma Sociedade de Propósito Específico (SPE)?
Segundo o advogado especialista em Direito Imobiliário, Diego Amaral, a principal distinção está na natureza da relação jurídica. Na compra de um imóvel na planta por uma incorporadora regular, o comprador assina um contrato de promessa de compra e venda e passa a ocupar a posição de consumidor, protegido pela legislação consumerista. “Nesse modelo, o risco da atividade econômica é da incorporadora, que responde pela execução e entrega do empreendimento”, diz.
Já na Sociedade em Conta de Participação, a lógica é diferente. O interessado não adquire uma unidade imobiliária, mas ingressa como sócio participante de um negócio. "A pessoa sai da condição de consumidora de um produto para a condição de sócia do empreendimento, dividindo os riscos da operação com o empreendedor", explica o especialista.
Dependendo da estrutura da operação, o retorno financeiro pode ocorrer por meio da participação nos lucros ou, em alguns casos, até com a entrega de uma unidade ao final do projeto.
Dúvidas são frequentes
A confusão entre os dois modelos, segundo o advogado, ainda é frequente. Ele afirma que, muitas vezes, a própria abordagem comercial contribui para essa interpretação equivocada ao apresentar cotas de participação como se fossem a venda de apartamentos. "Na SCP não existe a venda de unidades. O que existe é a adesão de um sócio participante ao negócio", ressalta. Por isso, compreender a natureza jurídica do contrato é mais importante do que analisar apenas suas cláusulas.
Embora as duas estruturas possam coexistir em um mesmo empreendimento, elas têm finalidades distintas. A SPE é uma empresa formalmente constituída, com registro na Junta Comercial, contabilidade própria e prazo de existência vinculado ao desenvolvimento do empreendimento. Já a SCP é uma sociedade mais flexível, utilizada principalmente para reunir investidores em determinado projeto. Inclusive, uma SPE pode atuar como sócia ostensiva de uma SCP, sendo responsável pela condução do negócio enquanto os demais participantes apenas aportam recursos.
Antes da assinatura de qualquer contrato, o especialista recomenda verificar qual instrumento jurídico está sendo proposto, analisar as condições de pagamento, juros, prazos e, nos casos de incorporação imobiliária, conferir se o memorial de incorporação está devidamente registrado em cartório.
