Novo Plano Diretor destrava expansão horizontal em Goiânia e impulsiona eixos das GO-020 e GO-080

O novo Plano Diretor de Goiânia, sancionado em 2022, se tornou o principal motor para a retomada do crescimento imobiliário horizontal na capital. Após quase duas décadas de restrições severas impostas pela legislação de 2007, que empurraram o desenvolvimento para cidades vizinhas, a capital volta a abrir espaço para novos loteamentos e condomínios fechados.

Em entrevista à AutImob, João Victor Araújo, presidente da Associação dos Desenvolvedores Urbanos de Goiás (ADU-GO), afirmou que a perspectiva é de uma expansão acelerada no eixo da GO-020 e a consolidação gradual da Região Norte, próximo à GO-080. Por ser uma cidade que atrai muitos imigrantes, a região Metropolitana de Goiânia se expandiu exponencialmente nos últimos anos, urgindo a necessidade de ocupação de áreas de conurbação entre as principais cidades do entorno.

O papel do Plano Diretor na expansão horizontal

A transformação do cenário imobiliário está diretamente associada às mudanças legislativas. De acordo com João Victor, que participou ativamente das discussões do novo Plano Diretor como integrante de um grupo de trabalho técnico e multisetorial, o antigo ordenamento (Lei 171/2007) limitou o crescimento de Goiânia a porções muito pequenas.

“O crescimento imobiliário foi para as cidades vizinhas e aí nós tivemos um crescimento exponencial em Trindade, com habitações com perfil um pouco mais econômico, e em Senador Canedo, e até um pouco de Aparecida, com o perfil médio ao alto padrão”, explica o especialista.

Com a atualização da lei em 2022, foi possível regulamentar dispositivos do Estatuto da Cidade para permitir que vazios urbanos fossem desenvolvidos de forma ordenada. Araújo ressalta a diferença fundamental entre os modelos de crescimento que deu margem para o desenvolvimento de áreas que fogem ao eixo dos bairros mais nobres e adensados, como Setor Bueno e Marista, por exemplo. “O adensamento presume-se que você está colocando mais gente no menor espaço. Já o crescimento horizontal é transformar uma área que até então não é urbana em urbana”, ressaltou João ao mencionar a diferença entre o crescimento vertical e horizontal.

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GO-020: velocidade e alto padrão

No sentido do desenvolvimento horizontal, a região da GO-020 é apontada como a de maior dinamismo no curto prazo. De acordo com o presidente da ADU-GO, a área já conta com infraestrutura robusta e gera receitas significativas para o município via IPTU e ITBI.

“Acredito que vai ter uma cadência mais rápida. Vamos lançar mais projetos na GO-020. [...] A GO-020 vai ter um pouco mais de velocidade de oferta de produto do que propriamente a GO-080”, projeta Araújo. Apesar do otimismo, o especialista pondera que a área disponível para novos empreendimentos na GO-020 é relativamente pequena se comparada a outras zonas da cidade, o que mantém os preços elevados.

Região Norte: o próximo vetor de consolidação

Se a GO-020 lidera em velocidade, a região da GO-080 (saída para Nerópolis) é vista como o futuro da expansão horizontal devido à maior disponibilidade de terrenos. Na visão do especialista, a região Norte tende a se consolidar conforme a oferta na GO-020 se esgote.

João Victor pondera sobre a complexidade dessa área, que conta com muitas áreas de proteção: “A região da GO-080 tem uma perspectiva muito boa, uma área maior a ser construída, tem suas regiões ambientais importantíssimas a serem preservadas, e a legislação já confere isso [...] ela já teve todo o cuidado de proteger as nascentes da região”.