A reforma tributária deve provocar mudanças significativas na rotina de corretores, imobiliárias, investidores e demais agentes do mercado imobiliário nos próximos anos. Com a implementação gradual do chamado IVA Dual, o setor precisará se adaptar a novas regras de tributação, sistemas de controle mais rigorosos e mudanças na forma de estruturar contratos e operações.
Segundo Henrique Ricardo Batista, vice-presidente de Desenvolvimento Profissional do Conselho Regional de Contabilidade de Goiás (CRCGO), o novo modelo substituirá tributos atualmente existentes por dois novos impostos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), administrado por estados e municípios. A fase de testes começa em 2026, com alíquotas reduzidas, e a transição será concluída em 2033.
Uma das principais preocupações do setor está relacionada à carga tributária das atividades de intermediação imobiliária. Embora a legislação preveja mecanismos de redução para operações imobiliárias, imobiliárias e corretores enquadram-se como prestadores de serviços e podem enfrentar aumento da tributação devido à limitada capacidade de geração de créditos tributários no novo sistema.
Hoje, empresas enquadradas no Lucro Presumido recolhem percentuais menores de PIS e Cofins. Com a entrada em vigor da CBS e do IBS, a carga tributária poderá aumentar caso não sejam criados mecanismos específicos para reduzir os impactos sobre a atividade de intermediação.
Outro ponto de atenção envolve as empresas optantes pelo Simples Nacional. Embora elas possam permanecer no regime atual, a transferência limitada de créditos tributários poderá reduzir sua competitividade diante de clientes que atuam no regime regular do IBS e da CBS, como incorporadoras e construtoras de maior porte.
Mais fiscalização e novos desafios operacionais
Além das questões tributárias, a reforma deve ampliar o controle sobre as operações do setor. Entre as mudanças previstas está a consolidação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que reunirá informações de imóveis em âmbito nacional e deverá ser utilizado em transações imobiliárias.
Também está prevista uma fiscalização mais intensa sobre atividades de locação exercidas de forma habitual, especialmente por investidores com múltiplos imóveis destinados à renda.
Os contratos de longo prazo também exigirão atenção especial. Operações como compra de imóveis na planta e parcelamentos de loteamentos deverão prever cláusulas específicas para acomodar as mudanças tributárias ao longo da transição, evitando desequilíbrios financeiros decorrentes da substituição gradual dos tributos atuais.
Para Henrique Ricardo Batista, o principal desafio do setor será a preparação antecipada. Ele avalia que profissionais que dominarem as novas regras terão melhores condições de orientar clientes e investidores, e transformar a reforma tributária em uma oportunidade de diferenciação e geração de valor no mercado imobiliário.
