Fechar a venda de um imóvel nem sempre significa que o negócio será concluído. Em Goiânia, um apartamento negociado por R$ 370 mil teve a operação cancelada após uma avaliação realizada durante o processo de financiamento pela Caixa Econômica Federal apontar valor de R$ 316 mil. A diferença de R$ 54 mil reduziu o limite de crédito disponível ao comprador, que desistiu da aquisição.
O caso, que aconteceu recentemente, foi compartilhado pelo corretor Felipe Furtado nas redes sociais e rapidamente repercutiu entre profissionais do mercado imobiliário.
Segundo Felipe, o imóvel havia sido anunciado por R$ 420 mil após uma pesquisa de imóveis semelhantes na região e, posteriormente, vendido com desconto. Mesmo assim, a avaliação utilizada pelo banco ficou abaixo do valor negociado.
"Depois de 24 dias tentando reverter a situação, o comprador desistiu. Ele perdeu a oportunidade de comprar o primeiro imóvel, o vendedor perdeu a venda e eu perdi a comissão", relatou.
A publicação recebeu dezenas de comentários de corretores afirmando ter enfrentado situações parecidas com a mesma instituição bancária. Uma profissional contou que só conseguiu concluir a venda porque o comprador tinha recursos para complementar a entrada, já que a contestação da avaliação não foi aceita. Outro corretor afirmou que já perdeu a conta de quantas negociações foram comprometidas pelo mesmo motivo.
Também houve relatos de avaliações influenciadas por anúncios antigos de imóveis semelhantes. "Mesmo explicando que o anúncio era antigo, a avaliação veio mais baixa por causa disso", escreveu uma corretora. Outro profissional disse que passou a incluir cláusulas específicas nos contratos para ampliar o prazo de contestação antes que as partes desistam do negócio.
Avaliação de mercado e valor da garantia não são a mesma coisa
Um correspondente bancário ouvido pela reportagem, que pediu para não ser identificado, explica que uma das principais confusões é acreditar que o valor negociado entre comprador e vendedor deve ser o mesmo da avaliação utilizada pelo banco.
Segundo ele, a avaliação de engenharia tem outra finalidade: definir quanto aquele imóvel representa como garantia para a instituição financeira. Por isso, fatores como localização desejada pelo comprador, mobília, placas solares, ar-condicionado ou um padrão de acabamento superior podem justificar um preço de venda maior, mas nem sempre são considerados na composição do valor aceito pelo banco.
O especialista explica ainda que a avaliação segue critérios técnicos e modelos matemáticos que consideram variáveis como localização, idade do imóvel, área construída, padrão construtivo, quantidade de quartos e banheiros e imóveis semelhantes utilizados como referência de mercado. Caso o cliente discorde do resultado, é possível apresentar novos elementos para reanálise do engenheiro responsável e, posteriormente, recorrer ao próprio banco.
Quando a avaliação impacta o financiamento
A correspondente bancária Francine Sôane, da Avantti Soluções em Crédito Imobiliário, explica que, quando a avaliação fica abaixo do valor negociado, o banco utiliza como base para o financiamento o menor dos dois valores. Na prática, isso reduz o montante que poderá ser financiado e pode obrigar o comprador a aumentar a entrada ou renegociar a compra.
"Se o imóvel for avaliado abaixo do preço negociado, o banco reenquadra a operação considerando o menor valor. Dependendo da mudança, pode haver até uma nova análise de crédito do comprador", afirma.
Segundo Francine, muitos proprietários acreditam que toda reforma será refletida na avaliação, o que nem sempre acontece. Melhorias permanentes, como pisos e revestimentos, podem influenciar positivamente, mas móveis planejados, decoração e outros itens removíveis têm peso reduzido na análise.
Ela também orienta vendedores a verificarem se a documentação está regularizada antes de colocar o imóvel à venda, principalmente a averbação da construção na matrícula e a compatibilidade entre a área registrada no cartório e a cadastrada na prefeitura. Outro cuidado é revisar anúncios antigos do imóvel publicados na internet, já que imóveis semelhantes anunciados com valores defasados ou muito abaixo da média podem ser utilizados como referência na avaliação.
Caso o laudo fique abaixo do esperado, Francine explica que algumas instituições financeiras permitem contestar o resultado por meio da apresentação de imóveis semelhantes na mesma região e, em determinadas situações, solicitar uma nova vistoria presencial. Ela lembra ainda que, nos bancos privados, o custo da avaliação normalmente só é cobrado se o financiamento for efetivamente contratado.
Francine ressalta que, nos bancos privados, o processo costuma funcionar de forma diferente em relação aos custos da avaliação. Segundo ela, o cliente normalmente só paga pelo laudo caso o financiamento seja efetivamente contratado. Já na Caixa, a cobrança ocorre durante o processo, independentemente da conclusão do negócio.
