A Invisto, plataforma brasileira de investimentos imobiliários internacionais voltada ao público de alta renda, acaba de ultrapassar a marca de 100 imóveis adquiridos na Flórida e já soma mais de R$ 1 bilhão em ativos. Fundada em 2022 por João Vianna, ex-executivo da Loft, em parceria com Victor Magalhães e Rafael Rebouças, a empresa aposta em uma estratégia de renovação urbana em bairros valorizados das regiões de Orlando, Winter Park e Tampa.

O modelo consiste na compra de casas antigas, geralmente com mais de 40 anos, para demolição e construção de residências de alto padrão no lugar. “A idade mediana das casas americanas é de 45 anos, e grande parte é de madeira. Após cinco décadas, geralmente não vale a pena reformar. Vale mais demolir e construir do zero”, explica Vianna, CEO da Invisto.

A operação da empresa está estruturada em dois fundos. O primeiro, atualmente em fase de desinvestimento, adquiriu 73 imóveis. O segundo, iniciado em janeiro deste ano, já soma 35 projetos em andamento. A expectativa é que, ao final do Fundo 2, o portfólio da Invisto atinja 200 residências de alto padrão, com ticket médio acima de US$ 2 milhões por unidade. Isso pode gerar uma receita estimada de US$ 420 milhões, cerca de R$ 2,2 bilhões.



Victor Magalhães, João Vianna e Rafael Rebouças, fundadores da Invisto. Foto: Divulgação

Foco em regiões com crescimento e menor tributação

A escolha da Flórida como base da operação vai além da forte presença de brasileiros no estado. Segundo Vianna, fatores macroeconômicos pesaram mais: “Buscamos regiões com crescimento do PIB, aumento populacional e carga tributária reduzida. A Flórida oferece isso, ao contrário de estados como Nova York ou Califórnia”.

Além das cidades já atendidas, a Invisto mira a expansão para outras áreas do Sun Belt, mantendo o foco no modelo de urban infield, termo usado para descrever o reaproveitamento de terrenos urbanos com infraestrutura já consolidada.

Rentabilidade em dólar e liquidez rápida

O nicho de alto padrão, segundo Vianna, tem se mostrado resiliente a oscilações do mercado. No Fundo 1, a rentabilidade registrada foi de 18% ao ano, em dólar. Cerca de 70% das unidades são vendidas ainda durante a fase de construção, com tempo médio de venda inferior a 60 dias.

“Bairros valorizados mantêm liquidez mesmo em momentos de crise. A seleção dos imóveis considera o estoque envelhecido e o apelo dos bairros entre os compradores”, afirma o executivo. A estratégia da Invisto tem semelhanças com o contexto de regiões brasileiras como Jardins, em São Paulo, e Ipanema, no Rio, locais de alto valor agregado, mas com limitações regulatórias para reconstrução, ao contrário das cidades americanas.



Imóvel da Invisto em Winter Park, na Flórida. Foto: Divulgação

Investidor brasileiro, cliente americano

Apesar de as casas serem destinadas principalmente ao público americano, que representa 96% dos compradores, a base de investidores da Invisto é majoritariamente brasileira. Cerca de 90% dos cotistas são do Brasil, com aporte mínimo de US$ 250 mil.

Vianna destaca ainda a segurança jurídica como um dos principais atrativos. “Uma obra nos EUA passa por 11 etapas de fiscalização, da fundação ao paisagismo. Isso reduz bastante o risco estrutural e facilita inclusive a contratação de seguros”, explica.

Expansão com controle e conhecimento local

Com uma equipe de 65 colaboradores e foco exclusivo no mercado americano, a Invisto mantém uma estratégia de crescimento controlado. A recente aquisição da construtora Luih fortaleceu sua capacidade de execução local, reforçando o compromisso com o conhecimento técnico e jurídico de cada cidade.

“Investir nos EUA é investir em empresas sólidas, dentro de um ecossistema claro e eficiente. Muito mais do que o dólar, o que se busca aqui é um terreno fértil para crescimento”, conclui Vianna.


Fonte: InfoMoney