A reforma tributária vai alterar a forma como o mercado imobiliário será tributado nos próximos anos. Com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), operações de compra, venda e locação de imóveis passam a integrar oficialmente o novo sistema de tributação sobre o consumo.

Embora a venda eventual de um imóvel entre pessoas físicas continue sem incidência desses tributos, quem atua com frequência nesse mercado poderá assumir novas obrigações fiscais.

De acordo com o advogado tributarista Gabriel Sousa, do escritório Murilo Souza Advogados, a Lei Complementar nº 214/2025 criou um regime específico para o setor imobiliário, reconhecendo as particularidades desse mercado. "As operações com imóveis passam a estar formalmente no campo de incidência do novo IVA dual. Ao mesmo tempo, a legislação estabelece alíquotas reduzidas para venda e locação e mecanismos que diminuem a base de cálculo, justamente para adequar a tributação às características do setor", explica.

Uma das mudanças de maior impacto envolve as pessoas físicas que negociam imóveis de forma recorrente. Pela nova legislação, quem vender mais de três imóveis distintos em um mesmo ano-calendário, ou mais de um imóvel construído por conta própria nos cinco anos anteriores à venda, poderá ser considerado contribuinte do IBS e da CBS.

No caso da locação, o enquadramento ocorre para quem recebe mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis e possui mais de três imóveis locados, observadas as regras previstas na lei.

Segundo Gabriel Sousa, quem se enquadrar nessas condições passará a cumprir obrigações semelhantes às de uma empresa, como inscrição no cadastro de contribuintes, emissão de nota fiscal eletrônica e recolhimento dos novos tributos. "O critério deixa de ser a forma jurídica e passa a considerar a atividade econômica efetivamente exercida. Investidores que mantêm uma carteira ativa de imóveis precisarão se organizar para atender às exigências do novo regime", afirma.

O que muda para compradores e vendedores

Para o consumidor que compra um imóvel para moradia, as mudanças tendem a ser menores. A venda entre pessoas físicas continua sujeita apenas ao ITBI e ao Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital. Já nos imóveis novos comercializados por incorporadoras, a expectativa é de uma alíquota efetiva entre 13% e 14%, resultado da aplicação das reduções previstas na reforma e dos créditos tributários permitidos às empresas.

Apesar dos mecanismos criados para reduzir os impactos, o advogado ressalta que ainda existem pontos que dependem de regulamentação, além da definição da alíquota definitiva do novo IVA.

Outro aspecto que exige atenção é o período de transição, que será gradual até 2033. Em 2026 haverá apenas uma cobrança simbólica dos novos tributos; a CBS passa a valer integralmente em 2027, enquanto o IBS será implementado progressivamente entre 2029 e 2032.