EUA enfrentam falta de mansões e gera disputa entre bilionários

Imagine uma cidade onde o problema imobiliário não é encontrar uma casa barata, mas encontrar uma mansão de US$ 10 milhões que esteja disponível para compra. Parece exagero, mas é justamente o cenário descrito por profissionais do mercado imobiliário de San Francisco, nos Estados Unidos, onde a oferta de mansões começa a não acompanhar a procura dos compradores mais ricos.

Para a revista especializada em negócios e finanças, Barron's, a corretora da Sotheby's Annie Williams chegou a definir a situação como uma “crise habitacional na ponta mais alta do mercado", em outras palavras, “uma escassez de mansões”. Outros profissionais ouvidos pela revista classificaram o momento como uma “histeria”, uma “corrida do ouro” e um mercado “absolutamente insano”.

Por trás da situação que parece inusitada está um fenômeno econômico real: o crescimento acelerado da riqueza entre os americanos mais ricos, especialmente na região da Baía de San Francisco. A valorização das empresas de tecnologia, o avanço da inteligência artificial e a expectativa em torno de companhias como SpaceX, Anthropic e OpenAI ampliaram o patrimônio de executivos e investidores que agora disputam um número limitado de propriedades consideradas realmente exclusivas.

O movimento, porém, não está restrito à região. Imóveis avaliados entre US$ 10 milhões e US$ 100 milhões ou mais vivem um momento de forte demanda em mercados como Los Angeles, Nova York e principalmente no sul da Flórida. Segundo dados da Compass, 1,6 mil imóveis avaliados em pelo menos US$ 10 milhões foram vendidos nos dez principais mercados de ultra luxo dos Estados Unidos em 2025. As negociações movimentaram US$ 28,6 bilhões, alta de 31% no número de transações e de 23% no volume financeiro em relação a 2024.

Mercado

O acúmulo das fortunas ajuda a explicar por que o mercado chegou a esse ponto. Jonathan Miller, analista veterano do setor imobiliário e diretor de mercados da Streetmatrix, afirmou à Barron's que a escala de riqueza no segmento de altíssimo padrão cresceu significativamente nos últimos 10 anos.

Segundo Miller, atualmente não é incomum visitar uma mansão de US$ 30 milhões ou US$ 40 milhões e descobrir que aquela é apenas a quinta casa do proprietário. Para a revista, ele contou que, 15 anos atrás, havia contabilizado apenas três vendas de residências acima de US$ 50 milhões nos Estados Unidos. Porém, no passado, foram 45, sendo que os imóveis de US$ 100 milhões e até US$ 200 milhões passaram a fazer parte desse mercado. Para Miller, negócios de US$ 10 milhões já se tornaram relativamente comuns no topo desse mercado.

Enquanto isso, o mercado residencial americano como um todo vive uma realidade bem diferente. As vendas de imóveis nos Estados Unidos somaram 4,7 milhões de unidades em 2025, o menor volume em 14 anos. O preço mediano de uma casa vendida estava próximo de US$ 410 mil no segundo trimestre de 2026.

Segundo o economista-chefe da Moody's Analytics, Mark Zandi, a escassez mais grave está justamente na chamada moradia para a força de trabalho, onde os custos de materiais, mão de obra, terrenos e licenciamento dificultam a construção de imóveis.

Outro fator que diferencia os dois extremos do mercado é a forma de pagamento. Os juros elevados, que dificultam a compra de imóveis para boa parte da população, têm impacto muito menor sobre quem possui centenas de milhões de dólares em ações e outros ativos.

Em Manhattan, cerca de metade das compras residenciais foram feitas à vista há uma década. Nos últimos anos, essa proporção chegou a aproximadamente 65%, segundo a Barron's. A lógica é simples: quanto maior o patrimônio e o valor do imóvel, maior tende a ser a probabilidade de o comprador não precisar de financiamento.

Na região de San Francisco, o dinheiro proveniente da valorização das empresas de inteligência artificial também aparece diretamente nas negociações. A Barron's relata que pelo menos um vendedor teria demonstrado interesse em receber ações de empresas como Anthropic ou OpenAI como parte do pagamento por um imóvel.

Para Danielle Hale, economista-chefe do Realtor.com, o comportamento dos compradores da região é um reflexo do dinheiro e do patrimônio acumulados por profissionais da indústria de inteligência artificial. Segundo ela, enquanto em outras cidades os compradores reduziram as entradas após a queda dos juros, os valores continuaram elevados na região de San Francisco. A avaliação é de que o fenômeno esteja relacionado ao dinheiro e às participações acionárias acumuladas no setor de IA.

Exclusividade

A consequência dessa concentração de riqueza é uma disputa cada vez maior por propriedades que reúnem localização, metragem, privacidade e características consideradas únicas. Somente no primeiro semestre de 2026, 144 casas em San Francisco foram vendidas por pelo menos US$ 1 milhão acima do preço anunciado.

Uma mansão em Pacific Heights foi negociada por US$ 56 milhões, enquanto o recorde da cidade permanece com uma propriedade comprada por Laurene Powell Jobs por US$ 70 milhões.

Em Atherton, na Califórnia, seis casas foram vendidas por mais de US$ 30 milhões apenas em 2026. Uma delas encontrou comprador apenas 72 horas depois de chegar ao mercado, segundo dados citados pela Barron's. A cidade chegou a superar Fisher Island, em Miami, como o CEP mais caro dos Estados Unidos.

Em Nova York, uma das principais vendas residenciais de 2026 foi a um duplex de aproximadamente 6,5 mil metros quadrados na Steinway Tower, na chamada Billionaires' Row, por US$ 42 milhões. O comprador é um bilionário europeu que pretende utilizar o imóvel como residência principal.

O negócio, porém, está longe de ser o maior da cidade. O recorde permanece com o apartamento de US$ 238 milhões comprado em 2019 por Ken Griffin, fundador da Citadel. O imóvel, também na Billionaires' Row, tem cerca de 24 mil metros quadrados.