Juros acima de 12% podem afetar uso do FGTS

O aumento dos juros do financiamento imobiliário anunciado por Bradesco, Itaú e Santander acendeu um alerta para quem pretende comprar um imóvel e utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). As novas taxas mínimas divulgadas pelos bancos ultrapassam 12% ao ano, limite nominal estabelecido para as operações enquadradas no Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

A diferença não é apenas uma questão de custo. O enquadramento do contrato no SFH ou no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) interfere nas condições da operação e nas possibilidades de utilização do FGTS. Por isso, quem está negociando um financiamento precisa observar não apenas os juros anunciados, mas também a modalidade em que o contrato será formalizado.

O Bradesco elevou sua taxa mínima de 11,69% para 15% ao ano, acrescida da Taxa Referencial (TR). O Itaú passou de 11,99% para 12,95%, enquanto o Santander reajustou de 11,69% para 12,49% ao ano, também mais TR.

Juros acima de 12% impedem o uso do FGTS?

Quando a taxa nominal ultrapassa 12% ao ano, o financiamento deixa de atender ao teto de juros do SFH e passa a ser contratado no âmbito do SFI. Isso, porém, não significa necessariamente a perda do direito de utilizar o FGTS.

Segundo a correspondente bancária Francine Avantti, desde 2021 existem regras que permitem a utilização do fundo mesmo em financiamentos com juros superiores a 12%, desde que o trabalhador cumpra os requisitos exigidos. Entre eles estão três anos de trabalho sob o regime do FGTS, ausência de financiamento ativo no SFH e atendimento às condições de residência ou trabalho na região do imóvel.

As regras de utilização também não são exclusivas da Caixa Econômica Federal. Elas seguem as diretrizes gerais do fundo e se aplicam às instituições financeiras, conforme as condições de cada operação.

Uso na entrada e na amortização

O FGTS pode ser utilizado na entrada do imóvel, inclusive para compor integralmente esse valor, dependendo do saldo disponível e das condições do financiamento. Depois da contratação, também é possível utilizar o recurso para amortizar a dívida, respeitando o intervalo de dois anos entre as utilizações pelo mesmo trabalhador.

Nessa modalidade, o comprador pode escolher entre reduzir o valor das prestações ou diminuir o prazo do financiamento. Francine destaca ainda que o contrato precisa estar com as parcelas em dia para permitir a utilização do saldo.

Outra possibilidade é o Pró-Cotista, linha oferecida pela Caixa com recursos do FGTS e condições de juros mais baixas que as modalidades tradicionais. A operação possui critérios específicos, entre eles limite de R$ 1 milhão para o imóvel e saldo de FGTS equivalente a pelo menos 10% do valor do bem.

O valor de avaliação do imóvel é outro critério importante. O teto vigente para enquadramento no SFH é de R$ 2,25 milhões. Segundo Francine, a referência considerada pelo banco é o laudo de avaliação, e não apenas o preço negociado entre comprador e vendedor. Assim, mesmo que a venda seja realizada por valor inferior, uma avaliação acima do limite pode desenquadrar a operação.