Quando um empreendimento chega ao mercado, boa parte do trabalho já aconteceu nos bastidores. Antes do lançamento, incorporadoras passam por uma série de estudos técnicos, definições estratégicas e aprovações legais. Segundo o engenheiro civil e incorporador Raphael Rocha, somente entre a negociação do terreno e o lançamento são, em média, 18 meses de preparação.
O processo começa antes mesmo da compra da área. Arquitetos elaboram um estudo de massa para avaliar o potencial construtivo do terreno, enquanto a incorporadora realiza a análise de viabilidade econômica do projeto. A localização e o perfil do público também influenciam diretamente no produto que será desenvolvido. "Buscamos bairros em desenvolvimento e criamos empreendimentos que façam sentido para aquela região e para o público que queremos atender", explica.
Com o terreno definido, entram em cena arquitetos, engenheiros de diferentes especialidades e a própria incorporadora, que coordena todo o desenvolvimento do projeto. “O time comercial participa desde o início, contribuindo para a definição das tipologias e diferenciais do empreendimento, enquanto o marketing transforma esse conceito em uma estratégia de apresentação ao mercado”, diz.
Antes das vendas, o projeto ainda precisa ser aprovado pela prefeitura, Corpo de Bombeiros, órgãos ambientais e registrado em cartório por meio do Registro de Incorporação (RI). Segundo o incorporador, só depois dessa etapa o lançamento pode acontecer. A construção leva, em média, entre três anos e meio e quatro anos, seguida pelo período de garantia dos imóveis.
Ao todo, o ciclo de um empreendimento pode ultrapassar dez anos, o que faz com que ele atravesse diferentes cenários econômicos. Para Raphael, esse é um dos maiores desafios do setor. "Os projetos são lançados em um contexto e entregues em outro. Um empreendimento pode nascer em um período de juros baixos e ser concluído quando o crédito está mais caro. Por isso, o cenário do lançamento não determina, necessariamente, o sucesso do produto", afirma.
