Da negociação do terreno ao lançamento do empreendimento: processo leva em média 18 meses

Quando um empreendimento chega ao mercado, boa parte do trabalho já aconteceu nos bastidores. Antes do lançamento, incorporadoras passam por uma série de estudos técnicos, definições estratégicas e aprovações legais. Segundo o engenheiro civil e incorporador Raphael Rocha, somente entre a negociação do terreno e o lançamento são, em média, 18 meses de preparação.

O processo começa antes mesmo da compra da área. Arquitetos elaboram um estudo de massa para avaliar o potencial construtivo do terreno, enquanto a incorporadora realiza a análise de viabilidade econômica do projeto. A localização e o perfil do público também influenciam diretamente no produto que será desenvolvido. "Buscamos bairros em desenvolvimento e criamos empreendimentos que façam sentido para aquela região e para o público que queremos atender", explica.

Com o terreno definido, entram em cena arquitetos, engenheiros de diferentes especialidades e a própria incorporadora, que coordena todo o desenvolvimento do projeto. “O time comercial participa desde o início, contribuindo para a definição das tipologias e diferenciais do empreendimento, enquanto o marketing transforma esse conceito em uma estratégia de apresentação ao mercado”, diz.

Antes das vendas, o projeto ainda precisa ser aprovado pela prefeitura, Corpo de Bombeiros, órgãos ambientais e registrado em cartório por meio do Registro de Incorporação (RI). Segundo o incorporador, só depois dessa etapa o lançamento pode acontecer. A construção leva, em média, entre três anos e meio e quatro anos, seguida pelo período de garantia dos imóveis.

Ao todo, o ciclo de um empreendimento pode ultrapassar dez anos, o que faz com que ele atravesse diferentes cenários econômicos. Para Raphael, esse é um dos maiores desafios do setor. "Os projetos são lançados em um contexto e entregues em outro. Um empreendimento pode nascer em um período de juros baixos e ser concluído quando o crédito está mais caro. Por isso, o cenário do lançamento não determina, necessariamente, o sucesso do produto", afirma.