Distratos atingem 21% das vendas de imóveis de médio e alto padrão

Um em cada cinco imóveis vendidos nos segmentos de médio e alto padrão no Brasil foi alvo de distrato no primeiro semestre de 2026. Os cancelamentos corresponderam a 21% das vendas brutas, o maior percentual para o período desde 2020, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). O resultado ocorre em meio ao endividamento das famílias, aos juros elevados e às dificuldades de acesso ao crédito imobiliário.

Desistir da compra de um imóvel na planta, porém, não significa receber todo o dinheiro de volta. As condições dependem do motivo do rompimento, das cláusulas contratuais e do regime jurídico do empreendimento.

Segundo Wesley Cesar, advogado e professor, é necessário diferenciar a desistência por dificuldades financeiras do cancelamento provocado pelo descumprimento das obrigações da incorporadora. No primeiro caso, podem ser aplicadas penalidades. No segundo, o comprador pode ter direito à rescisão sem multa.

Quanto pode ser retido

O especialista explica que a Lei dos Distratos permite retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador. “Nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, o percentual pode chegar a 50%, desde que sejam atendidos os requisitos legais e contratuais”, diz.

Ele diz ainda que os percentuais incidem sobre os valores pagos, e não sobre o preço total do imóvel. “Também podem ocorrer descontos de corretagem e de determinados encargos, conforme o caso. A devolução não é necessariamente imediata: o prazo depende do regime da incorporação e das condições previstas em lei” alerta o advogado..

Quando há devolução integral

Atrasos na entrega, irregularidades relevantes na documentação e descumprimento das características prometidas podem justificar a rescisão por responsabilidade da incorporadora.

O especialista orienta que, nos casos de atraso, a legislação admite tolerância de até 180 dias, desde que prevista de forma expressa, clara e destacada no contrato. “Ultrapassado esse período, sem culpa do comprador, é possível exigir a rescisão e a devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, além da multa cabível”. Segundo o advogado, o prazo para restituição, nessa hipótese, é de até 60 dias.

Ele explica que o comprador também pode optar por manter o contrato e, conforme o caso, pedir indenização pelo atraso. Já o direito de arrependimento permite desistir em até sete dias, sem penalidades, nos contratos firmados em estandes de vendas ou fora da sede da incorporadora, conforme as condições legais.

Planejamento antes da compra

Para reduzir o risco de prejuízo, o advogado recomenda avaliar não apenas o valor da entrada, mas a capacidade de manter os pagamentos até a entrega das chaves. É importante considerar o saldo devedor, a possibilidade de aprovação do financiamento, os índices de correção das parcelas e eventuais mudanças na renda familiar.

“Meu primeiro conselho é não confundir capacidade de pagar a entrada com capacidade de comprar o imóvel. São coisas diferentes”, afirma.

Antes de assinar, também é necessário verificar o registro da incorporação, a matrícula do terreno, a existência de ônus, o histórico da incorporadora e as cláusulas sobre distrato e devolução dos valores. O advogado recomenda ainda avaliar se há condições contratuais para proteger o comprador caso o financiamento não seja aprovado.