A Base de Cálculo do ITBI

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é de competência municipal, previsto no art. 156, II, da Constituição Federal. Incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis entre pessoas vivas. A definição de sua base de cálculo tem gerado debates, sobretudo quanto ao uso do valor venal do imóvel, normalmente utilizado para o IPTU, como referência para o ITBI.

O art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN) define que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens transmitidos. Contudo, o valor venal do IPTU nem sempre corresponde ao valor de mercado, podendo ser inferior ao praticado em negociações imobiliárias, o que leva a interpretações divergentes.

Em decisão relevante, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Recurso Especial nº 1.937.821 (Tema 1.113), firmou entendimento de que:

• (i) a base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel em condições normais de mercado, desvinculado da base do IPTU;
• (ii) o valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o mercado, e só pode ser contestado pelo fisco mediante processo administrativo específico, conforme art. 148 do CTN;
• (iii) o município não pode fixar previamente a base de cálculo com base em valor de referência unilateral.

Esse entendimento assegura que a base do ITBI reflita o valor real da transação, promovendo segurança jurídica e coibindo abusos por parte do fisco municipal.

Em consonância com essa jurisprudência, o Código Tributário de Goiânia (Lei Complementar nº 344/2021), no art. 202, determina que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor pelo qual o bem seria negociado em condições normais de mercado na data do fato gerador. Na prática, esse entendimento foi aplicado em decisão da 2ª Vara da Fazenda Pública Municipal e de Registros Públicos de Goiânia (maio/2025, processo nº 5218020-14.2025.8.09.0051), que determinou a restituição de valores pagos a maior por uma construtora.

O município havia exigido o tributo com base em avaliação unilateral superior ao valor da escritura. A magistrada reconheceu que a cobrança deve respeitar o valor declarado pelas partes, salvo prova de que este é incompatível com o mercado, o que não foi demonstrado.

Portanto, a análise jurídica reforça a necessidade de que o valor efetivamente praticado na transação imobiliária seja a base do ITBI, em conformidade com o CTN, a legislação local e a jurisprudência do STJ, garantindo os direitos dos contribuintes e evitando arbitrariedades.

Lucas Melo, Advogado Especialista em Direito e Negócios Imobiliários Conselheiro Jurídico da ADEMI-GO.