Ágio Imobiliário: um alerta à necessidade de orientação de advogado e um bom corretor

Uma recente sentença da 4ª Vara Cível de Goiânia reacendeu o alerta sobre os riscos da compra de ágio imobiliário — prática comum no mercado secundário de imóveis financiados, mas que, sem os devidos cuidados legais, pode se transformar em um verdadeiro pesadelo para o comprador. Uma ressalva para que os clientes fiquem atentos e busquem a orientação de bons corretores imobiliários antes de fechar um negócio.

O caso envolve um comprador, que firmou em 2018 um contrato de compra e venda de um apartamento no Residencial Royal Garden, em Goiânia, diretamente com o então mutuário do financiamento, que figurou como vendedor. As partes sem assessoria jurídica, ajustaram o pagamento do ágio de R$ 100 mil e a continuidade do pagamento das parcelas do financiamento habitacional em nome do vendedor.

No entanto, em razão da pandemia, o vendedor morreu, em 2021, o que levou a consequente quitação do financiamento pelo seguro habitacional. A partir disso, surgiu o imbróglio. Os herdeiros do vendedor se recusaram a transferir a propriedade do imóvel ao comprador, alegando ausência de previsão contratual para resolução da questão e que o falecimento do vendedor não poderia beneficiar o comprador.

Justiça confirma direito ao imóvel

Como advogada do comprador, trabalhei em conjunto com o também advogado, Gillys Villeneuves, e ganhamos a causa da ação. Apesar da resistência dos herdeiros, a Justiça reconheceu que, embora a transação tenha ocorrido sem a anuência da instituição financeira (a Caixa Econômica Federal), ficou comprovado que o comprador honrou sua parte no acordo. Com isso, a juíza responsável determinou a transferência do imóvel, declarando-o como legítimo proprietário e rejeitando o pedido de reintegração de posse feito pelos herdeiros.

O que é o ágio — e por que ele pode ser perigoso?

A compra de ágio consiste na cessão dos direitos de um imóvel ainda financiado. Na prática, o comprador paga ao atual titular (mutuário) um valor — o "ágio" — correspondente ao que já foi quitado, assumindo a responsabilidade pelo restante da dívida junto ao banco, muitas vezes em nome do próprio mutuário.

Especialistas alertam

O caso reforça a necessidade de orientação jurídica antes de qualquer operação dessa natureza, isso porque o ágio é uma prática comum no mercado imobiliário, mas sem o suporte jurídico contratual adequado, pode trazer grande prejuízo financeiro. O caso informado acima, teve um bom desfecho, mas quando se trata de patrimônio, segurança jurídica nunca é demais.

Processo número 5577863-70.2021.8.09.0051

Advogada Jordana Moreira da Silva - Especialista em Direto Imobiliário

Jordana Moreira é advogada especialista e direito imobiliário