CNJ libera alienação fiduciária em contrato sem escritura pública

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) revogou uma norma que exigia escritura pública para parte das operações de alienação fiduciária de imóveis. Com a decisão, contratos particulares voltam a ser aceitos para formalizar esse tipo de garantia, sem a necessidade da escritura, o que reduz custos e burocracia em diversas negociações imobiliárias.

A decisão foi do corregedor nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell Marques, que revogou um entendimento adotado anteriormente pela Corregedoria Nacional de Justiça. A norma anterior restringia o uso do contrato particular às instituições autorizadas a operar no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), obrigando os demais agentes do mercado a recorrerem à escritura pública.

Na prática, a mudança beneficia incorporadoras, loteadoras, cooperativas habitacionais, fundos imobiliários, securitizadoras, fintechs e pessoas físicas que utilizam a alienação fiduciária como garantia em negociações imobiliárias.

Segundo a Advocacia-Geral da União (AGU), responsável por questionar a norma junto ao CNJ, a exigência da escritura pública poderia representar um custo adicional entre 0,8% e 2% sobre o valor do imóvel, dependendo da tabela de cada estado.

Com o novo entendimento, os cartórios de registro de imóveis deixam de exigir escritura pública apenas pelo fato de o credor não integrar o SFH ou o SFI, desde que o contrato atenda aos requisitos previstos na legislação. A Corregedoria Nacional também reconheceu a validade dos contratos particulares celebrados durante o período em que a norma esteve em vigor, assim como das escrituras públicas já lavradas.

Impacto para o mercado imobiliário

A decisão reduz custos e simplifica operações imobiliárias realizadas fora dos financiamentos bancários tradicionais. Incorporadoras e loteadoras, por exemplo, utilizam a alienação fiduciária como garantia em vendas diretas aos clientes. O mesmo ocorre em operações envolvendo crédito privado, fundos imobiliários e certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).

Para o mercado, a medida tende a tornar essas operações mais ágeis e economicamente viáveis, mantendo a segurança jurídica garantida pelo registro do contrato no cartório de imóveis.

Entenda

A alienação fiduciária é uma modalidade de garantia bastante utilizada na compra e venda de imóveis. Nela, o comprador permanece na posse do bem, enquanto a propriedade fica vinculada ao credor até a quitação da dívida. Em caso de inadimplência, a legislação prevê um procedimento específico para a retomada do imóvel.

A discussão não envolvia a validade da alienação fiduciária, mas apenas a forma de formalização da garantia. Com a decisão do CNJ, volta a prevalecer o entendimento de que o contrato particular é suficiente para registrar a operação, conforme previsto na Lei nº 9.514/1997.