Goiânia está vivendo uma bolha imobiliária? Uma análise sem achismo

Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro passou por uma valorização expressiva, e isso acendeu o alerta: estaríamos vivendo uma bolha? E mais importante ainda: Goiânia corre esse risco?

Para responder, é preciso olhar além do preço do metro quadrado. Afinal, preço alto não é sinônimo de bolha. O que realmente importa são os fundamentos por trás da valorização: renda da população, acesso ao crédito, oferta e demanda, e a sustentabilidade econômica dos imóveis no longo prazo.

São Paulo, por exemplo, teve aumento nos preços desde a pandemia. Mas segundo o relatório da UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, é a cidade com o menor risco de bolha entre 25 analisadas no mundo. Por quê? Porque tem uma economia forte, alta liquidez, crédito bem regulado e crescimento alinhado com a renda da população.

Em contrapartida, Miami é hoje a cidade com maior risco de bolha imobiliária no mundo. Com valores de imóveis que subiram quase 50% desde o fim de 2019, a cidade entrou na mira dos analistas. Mas será que estamos vivendo algo parecido em Balneário Camboriú ou até mesmo aqui em Goiânia, onde os preços também subiram de forma expressiva nos últimos anos?

Em Balneário Camboriú, a valorização foi acelerada e muito concentrada no mercado de luxo. Prédios altíssimos, unidades milionárias, e uma base econômica local que não acompanha esse crescimento. Lá, boa parte dos compradores são investidores de fora, muitos comprando à vista — o que reduz risco de inadimplência, mas aumenta o risco de especulação. A cidade se sustenta hoje na expectativa de valorização contínua. Mas e se essa expectativa mudar?

E quando voltamos o olhar para Goiânia, a situação é diferente. Sim, os preços subiram — e bastante. Especialmente em bairros valorizados e em empreendimentos de médio a alto padrão. Mas, ao contrário de uma bolha especulativa, como ocorre em Miami ou Balneário, aqui em Goiânia, essa valorização teve como base alguns fundamentos importantes a se considerar; crescimento populacional real, migração urbana forte, avanço da renda média, demanda ativa por moradia e não especulativa.

Claro, há sinais de alerta. Parte do mercado goianiense se aqueceu demais, os financiamentos continuam relevantes (e sensíveis à taxa de juros), e há imóveis sendo vendidos com preços que ultrapassam o poder de compra local. Mas isso não caracteriza uma bolha.

O que temos hoje é um mercado em transformação, que precisa de equilíbrio. Goiânia não está em risco iminente, mas o corretor atento sabe que: não é hora de empurrar imóvel supervalorizado; é momento de entender quem é o comprador real de cada produto e que liquidez e fundamento são tão importantes quanto preço.

Olhando para o futuro, o cenário é de estabilidade. A inflação está sob controle, os juros devem cair gradualmente, e o crédito deve seguir mais criterioso. Isso tende a manter o mercado firme — desde que o setor não se deslumbre com valorizações irreais.

Nem toda alta é bolha. E nem toda correção é crise. Goiânia tem se consolidado como um dos mercados mais dinâmicos do Brasil. Cabe a nós, profissionais do setor, garantir que essa construção seja sustentável — e não inflada por ilusões. Vamos juntos construir esse futuro, com mais dados, visão e responsabilidade.

Felipe Gonçalves é Engenheiro Civil, atuante no mercado imobiliário como corretor de imóveis  desde 2018, especializado no atendimento do púbico investidor