Permuta imobiliária pode levar a pagamento dobrado de imposto

A velha prática da permuta imobiliária, da troca de um imóvel ou terreno em negócio entre pessoa física e incorporadoras e empresas, pode ter se tornado uma prática perigosa. Conforme a nova interpretação da Receita Federal, a velha conduta para formação de estoque de terrenos pelas grandes construtoras agora simboliza uma “arapuca” tributária.

De acordo com as novas diretrizes da Solução de Consulta COSIT nº 89/2025, publicada em junho, a modalidade de negócio pode causar tributação em dobro para os proprietários. Nesse tipo de permuta, os donos de terrenos trocam sua propriedade por uma participação nos resultados de um empreendimento imobiliário, ficando com apartamentos que serão construídos no local, ou seja, fazendo uma troca, ou permuta.

Quando se trata de permuta financeira, em geral, o dono do terreno trocado com a incorporadora não recebe um valor fixo à vista, como em uma venda tradicional. Nesse caso, ele passa a receber mensalmente um percentual conforme as vendas realizadas. Assim sendo, é firmado uma parceria em que o dono do terreno entra como “sócio informal” do negócio imobiliário.

Para esse tipo de regime de negócio, a Receita trata o proprietário do terreno como um vendedor de imóvel, cobrando dele o Imposto de Renda sobre ganho de capital, que pode chegar a tributação em 22,5%. Já a incorporadora, por sua vez, é beneficiada pelo Regime Especial de Tributação (RET), com alíquota unificada de 4%, conforme prevê a Lei nº 13.970/2019, que regula as incorporações imobiliárias.

De acordo com os especialistas, trata-se de uma dupla tributação disfarçada, já que a Receita desconsidera que nesse tipo de regime o dono do terreno está assumindo os mesmos riscos que a incorporadora em relação ao investimento. Nesse caso é aplicada uma tributação mais pesada, como se ele tivesse apenas vendendo um imóvel.

Seria uma bitributação, visto que a incorporadora já aplica dedução de 4% ao repassar o valor correspondente ao proprietário, o que significa que ele acaba sendo tributado duas vezes. Conforme os especialistas do direito tributário, a prática se enquadra como uma violação aos princípios constitucionais da capacidade contributiva e da isonomia. Um negócio que pode parecer lucrativo de início, sem a instrução adequada pode se tornar um grande prejuízo ao proprietário.

Com informações da InfoMoney*