Duas casas na mesma matrícula exigem condomínio para registro

Um cartório recusou o registro individual de uma das duas casas de um terreno porque as construções constavam na mesma matrícula. O caso foi analisado pela Vara de Registros Públicos da Capital do Rio de Janeiro, que manteve a exigência de regularização antes do registro da unidade adquirida.

A situação levanta uma dúvida para quem compra imóveis com construções independentes no mesmo lote: ter uma escritura de compra e venda é suficiente para garantir a propriedade individual da casa? Segundo o advogado imobiliário Diego Amaral, quando há duas unidades independentes vinculadas a proprietários diferentes, é necessário avaliar a instituição de um condomínio edilício ou outra forma de regularização permitida pela legislação.

“Todas as vezes que existir dentro de uma mesma estrutura, de um mesmo terreno, dois imóveis independentes e obrigatoriamente eu tiver vinculado a esses imóveis dois donos diferentes, será obrigatoriamente necessária a instituição de um condomínio com as definições, regras e delimitações específicas”, explica.

Como funciona a regularização

A instituição do condomínio edilício permite identificar juridicamente cada unidade, estabelecer as áreas privativas e comuns e determinar a fração ideal do terreno correspondente a cada imóvel. O procedimento envolve a formalização da documentação e o registro no Cartório de Registro de Imóveis. A convenção condominial também pode estabelecer regras de convivência, administração e divisão de despesas, conforme as características do empreendimento.

A falta de registro pode trazer riscos patrimoniais ao comprador, mesmo quando existe uma escritura de compra e venda. “Quando a pessoa não registra, ela pode ter tudo, inclusive posse, ela só não tem a propriedade”, afirma Diego.

O advogado explica que a propriedade imobiliária é transferida com o registro do título na matrícula. Sem essa etapa, segundo ele, o comprador pode enfrentar dificuldades para comprovar seu direito perante terceiros e resolver questões relacionadas à sucessão ou a uma futura venda.

Desmembramento também pode ser uma alternativa

Outra possibilidade é o desmembramento do terreno, com a criação de lotes independentes e matrículas próprias. O especialista lembra que a solução depende, porém, das características do imóvel e das regras urbanísticas municipais, que podem estabelecer metragem mínima para cada lote e outras exigências.

“Precisa fazer uma análise prévia documental, uma due diligence não só documental, mas legislativa, para se identificar os casos onde é possível ou não”, destaca o advogado.

Por isso, antes de comprar uma casa construída no mesmo terreno de outro imóvel, o especialista orienta que é importante verificar a matrícula, a situação legal das construções e as alternativas para a individualização da propriedade.