Pagou por um apartamento na planta? Veja os riscos quando a construtora entra em recuperação judicial

Quem compra um imóvel na planta compromete parte da renda por meses ou anos, muitas vezes investindo as economias de uma vida. Mas o que acontece quando a construtora responsável pela obra entra em recuperação judicial? A empresa pode interromper a construção? O comprador consegue recuperar o dinheiro pago? E existe alguma garantia de que o apartamento será entregue?

A recuperação judicial não significa, necessariamente, que as obras serão paralisadas. A proposta é permitir que a empresa reorganize suas dívidas e continue funcionando. Isso, porém, não garante a conclusão dos empreendimentos, nem assegura que todos os compradores receberão seus imóveis ou recuperarão integralmente os valores investidos.

Segundo o advogado Hanna Mtanios, especialista em Direito Civil e com larga experiência em casos de recuperação judicial, a decisão de cancelar o contrato ou aguardar a conclusão da obra depende das condições de cada empreendimento, das garantias existentes e do plano de recuperação apresentado pela construtora. Em alguns casos, buscar a entrega do imóvel pode ser mais vantajoso do que pedir a devolução do dinheiro.

“Dependendo da forma como está no contrato, da forma como foi pedida a recuperação judicial, da forma como prevê o plano de recuperação judicial a ser submetido aos credores, pedir a rescisão contratual pode não ser o mais indicado. O melhor caminho pode ser buscar o cumprimento efetivo do contrato até o final”, explica.

Construtora pode continuar vendendo imóveis e executando obras

Uma das principais dúvidas dos compradores é se a empresa pode continuar operando após pedir recuperação judicial. De acordo com Mtanios, a manutenção das atividades é fundamental para que a construtora consiga gerar receitas, pagar credores e concluir os empreendimentos. “As obras devem continuar de forma normal. Ela pode continuar vendendo, deve continuar construindo. A empresa continua andando e funcionando normalmente”, explica.

A recuperação judicial, prevista na Lei nº 11.101/2005, busca viabilizar a superação da crise econômico-financeira e preservar a atividade empresarial. No setor imobiliário, a continuidade das construções depende, entre outros fatores, da disponibilidade de recursos, dos custos para finalizar os empreendimentos e da capacidade de executar o plano aprovado. Por isso, o pedido à Justiça não representa, por si só, o fim da obra, mas também não garante que o imóvel será entregue no prazo previsto.

Patrimônio de afetação oferece proteção, mas não garante a entrega

O patrimônio de afetação, previsto na Lei nº 4.591/1964, permite separar os bens, direitos e obrigações de determinada incorporação do patrimônio geral da construtora. O mecanismo busca preservar os recursos vinculados ao empreendimento e oferecer proteção adicional aos adquirentes. Apesar disso, a existência desse regime não assegura, isoladamente, a conclusão da construção.

“É uma segurança a mais, mas não garante a conclusão”, afirma Mtanios. Segundo ele, o empreendimento depende de condições financeiras que permitam finalizar a obra, o que pode envolver a reorganização das contas da empresa, a aprovação de um plano viável e a obtenção de recursos para dar continuidade aos trabalhos.

A legislação prevê mecanismos específicos para empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, inclusive em situações de falência ou paralisação. A aplicação dessas regras, entretanto, depende das circunstâncias do caso e das medidas adotadas pelos envolvidos.

Nem todas as dívidas entram na recuperação judicial

Outro ponto importante é que nem todas as dívidas da construtora estão sujeitas aos efeitos da recuperação judicial. O tratamento depende da natureza do crédito e das garantias associadas ao contrato.

Mtanios cita como exemplo os créditos decorrentes de contratos com alienação fiduciária, que, em regra, não se submetem à recuperação judicial, conforme o artigo 49, parágrafo 3º, da Lei nº 11.101/2005, observadas as condições legais. “É preciso ter cautela antes de aconselhar um empresário a pedir recuperação judicial; analisar a categoria e a forma dos seus créditos, como estão constituídos seus créditos”, afirma.

A análise também é relevante porque uma construtora pode ter obrigações com bancos, fornecedores, trabalhadores e compradores de imóveis. Cada categoria de credor pode estar submetida a regras distintas, o que exige planejamento para que a empresa consiga renegociar as dívidas e manter as obras. “Tem credor que o crédito é pago na forma de apartamento, unidades imobiliárias, salas comerciais, enfim, o que essa construtora edifica. Também tem credores que atuam no fornecimento de materiais, muitos empregados”, pondera o advogado.

Pedir a rescisão pode não ser a melhor saída

Diante da insegurança, o comprador pode considerar o cancelamento do contrato e a restituição dos valores pagos. A medida, porém, precisa ser avaliada individualmente, levando em conta as cláusulas contratuais, o estágio da obra e as condições previstas no plano de recuperação judicial.

“Os compradores podem solicitar o que bem entendem junto ao Poder Judiciário, junto à empresa em recuperação judicial. Mas é melhor que tenha um advogado e faça a análise de cada caso individualmente”, orienta Mtanios.

Antes de decidir, o consumidor deve verificar a situação do empreendimento, reunir o contrato e os comprovantes de pagamento e buscar orientação jurídica sobre as alternativas disponíveis. Dependendo do caso, insistir na conclusão da obra pode ser mais vantajoso; em outros, a rescisão pode merecer consideração.

A recuperação judicial busca permitir que a empresa supere a crise e reorganize suas obrigações, mas o resultado depende da viabilidade do plano e dos recursos disponíveis. Para os compradores, o principal cuidado é não confundir a continuidade da empresa com a garantia de entrega do imóvel, nem presumir que cancelar o contrato assegurará a devolução imediata do dinheiro.